澳洲权威房产专家口中2015年黄金海岸房地产前景

Matusik指出以下五个指标准确反映黄金海岸仍旧处于市场经济周期的复苏阶段：

1. 销售量-开始显著提升

2. 房产售价-开始上涨

3. 房租收益-明显并稳定地增长

4. 新的住房建筑开工率-增长势头明显

5. 现有房源-开始短缺

Matusik更是从以下方面指出目前市场开始倾向于卖方市场

1. 在房屋状况， 销售价格， 市场营销合理的状况下， 房屋销售迅速

2. 通常卖方不给议价空间

3. 买家常常因为犹豫错事购买机会， 事后又懊悔不已

4. 租房者开始考虑入市， 或者至少想要签个长期租约

主要的研究发现:

黄金海岸仍然处于房地产周期的复苏阶段-销售价格与住房建筑开工率开始增长但是仍然没有销售额的增长率明显.租金的强劲增长势头有所减弱.

黄金海岸的人口统计概况将有所改变.在未来的十年内,将有大量的居民考虑大屋换小屋,以及逐渐增加的退休人员也是市场的重点目标.与此同时,年轻人的租房市场也依然稳定.黄金海岸将需要更多的经济型住房以及传统的独立式住房.

投资者们在现在复苏周期入市,升值空间以及房租收益都是可预见性的客观。长期的投资将有不错的回报。

 

 

买什么

连体别墅（TOWNHOUSE）或者类似的2&3房小户型：物业费低廉，车位足够的小型住宅区是不错的考虑对象。

独立式住房：不管是传统的户型或者是小型分割式住宅均可。若要买在有许多海外投资者的区域，请小心。

 

 

价格指导

二手房市场：

*3房独立式住宅:$435000-$500000

*2房公寓：$350000-$425000

*3房连体别墅：$385000-$445000

新房市场

*住宅空地：$230000-$250000

* 3房独立式住宅:$550000-$625000

*2房公寓：$430000-$495000

*3房连体别墅：$395000-$465000

 

 

未来趋势

*销售量持续增长

*销售价格明显上涨

*租金将随薪资上涨而上涨

*强劲的就业增长将会带动并加快黄金海岸房地产市场周期循环

*未来18个月到24个月之内，房地产会有一个增值高峰期。

*目前价格持续增长

-2015年的价格增长预计在10%

-但是投资者需要长期持有房产至少2个周期（15年）以达到最大回报率

 

以下图表更是一目了然从销售量， 销售价格，房租收益， 房屋供应量以及当地就业状况各方面将最近十来年的数据进行了对比：

 

房屋销售量对比图

 

各式房型的房屋销售量都在快速增长包括：独立式住宅，连体式住宅以及住宅空地。

 

销售价格对比图

 

可以看出，整个黄金海岸市区的房价持续上涨，这在市场复苏周期中是很常见的。

我们预计房价就会大范围持续走高，因为市场将很快走出复苏周期迎来发展黄金周期。

大幅度的房价上涨是必然趋势。

 

租金收益对比图

 

如图所示：

每周租金在过去的几年里涨幅很大

在过去的12个月里租金涨幅更是三级跳。对也很多当地居民，租房成本越来越高。

我们预计2015年的租金还是会涨，不是肯定不会如2014年那般强劲。

 

住宅供应量对比图

 

 

新的建筑住房开工率开始上升-还是市场复苏周期的常见现象，由此可见房屋空置率极其低，二手房市场房源也是颇紧张。

目前二手房市场大约有10000个房子在出售，据统计，这只相当于7个月的供应量。

除了出租房供应紧张，我们预计房价将会在2015年继续上涨（高于租金上涨率）。

 

当地就业率对比图

 

 

黄金海岸的就业情况开始好转，单单在过去的12个月里，就13500个新的就业机会。

持续稳定增长的就业率就会加速黄金海岸房地产的复苏。中低收入家庭的收入增加就会是一个有力因素。

目前，当地的失业率保持在6%以下。

政府预计在未来的5年内将会继续在黄金海岸提供32000个新的工作机会，这个数据是目前工作总量的11.7%

 

当地人口图

黄金海岸目前的常住人口为550000人。

黄金海岸每年的常住人口平均每年增长11000人。

预计在未来的3到5年间，黄金海岸的常住人口会以每年14000人的速度增长。

人口的增长将刺激该地区市场对房屋的需求，请看上图3.

 

注释1：

 

在此，我们对房屋需求的统计没有采用传统的人口分布，如婴儿出生潮等。因为我们觉得那样范围太广。所以，我们有针对性的将对房屋有需求的市场人口划分为以下6大类：

1.年轻买家-18到34岁。据数据统计，77%的年轻人在租房

*重点考虑因素：价钱，房屋结构可否分租，自主性以及保养维护费用不宜过高

*房型偏好：市区公寓，离市区不太远的连体别墅

*买房建议：要买可以分租出去的房屋，卧室大小不可相差太大，主卧要有卫生间，要有储藏空间，车位要足够

 

2.首次置业者-35到44岁。这类人通常在年轻时有助学贷款要还，或则晚婚，或者喜爱 旅行，选择众多，所以只能在40出头时才有能力后有意愿买房

*重点考虑因素：投资回报率，价钱以及房屋状况

*房型偏好：市区公寓，离市区较近的连体别墅，离市区较远的独立式住宅

*买房建议：有改进空间的旧房，房子可以分租给多个房客以减小房贷压力。

 

3. 小房换大房者-45岁到59岁，这类人换房通常是为了孩子

*重点考虑因素：空间，回报率，房屋的可塑性

*房型偏好：市区大公寓，郊区大房子

*买房建议：空间足够，靠近生活机能好的区

 

4. 大房换小房者-60岁到74岁，这类人通常想要在他们现有的房子附近找个小一点的房子住

*重点考虑因素：低保养维护，方便，友善的环境，小型住宅区，现有房子附近

*房型偏好：市区公寓，连体别墅

*买房建议：价钱适中，小型住宅区，安静，安全，有足够的空间给探望者

 

5. 退休人员-75到84岁，紧凑型房子对于这类人相当适合

*重点考虑因素：价钱，低保养维护，方便，友善的环境，安静，可以养宠物，不要太大

*房型偏好：小型住宅区内的公寓或者别墅

*买房建议：可负担的起的价钱，不要太大，安静，安全，有足够的空间给探望者

 

6. 高龄老人-85岁以上，这类人通常生活需要有人照料

*重点考虑因素：价钱，有没有人照顾，低保养维护，安静，可以养宠物

*房型偏好：小型住宅区内的公寓或者别墅

*买房建议：医疗设施先进的区，有人照料，相对便宜，安静，安全，可以养宠物。

 

以下图标对于6大类人去的比例， 住宅需求进行了详解

 

 

 

第一张图中6类不同人群所占比例，但是在第二张图中，更清晰的显示6类人群的比例改变，这更直接的表现将来的房屋需求趋势。

 

我们对黄金海岸的房屋需求预测表明退休人员，大房换小房以及年轻买家将会是市场的主力军。

就价钱，投资回报率，目前市场走势，我们有理由相信以下房型都将是不错的选择：

1. 连体别墅（townhouse）

2. 独立式住宅

3. 小型分割型住宅

4. 小型公寓

 

注释2：

 

当地居民的家庭总收入相对不高。于是性价比高的房子成了人们的首选。连体式住宅（townhouse）相较于独立式住宅来说价钱上显得更加可爱。连体式住宅的租金回报也相对较高。目前黄金海岸家庭对租金支出的承受能力为家庭总收入的30% （若租金占到这个家庭收入的30%，说明这个家庭承受不了这么高的租金）。

随着市场的慢慢升温，黄金海岸的房间以及租金极有可能大涨。

 

注释3：

 

了解当地的人口分布以及消费人群的收人对于投资房地产有重大的作用。其次，我们相信当地的租房市场也可以很好反应投资价值。

鉴于房产是一个长期的甚至几代人的投资，未来人口分布的变换也是需要密切关注的。

 

Matusik Propety从不同的角度切入，分析什么样的房产值得投资以及在不同地区中怎样以最低的投入去获得最大的回报。

在这里，我们用3个模式去分析：

*住宅需求

*房屋喜好

*价钱建议

住宅需求

我们对于住宅需求的分析是建立在之前所列的6大买房人口分类，从特定的几个区域以及预计未来几十年内各个分类的人口变化。

报告中还是强调了了这6大分类：

1. .年轻的租房者

2. .首次购房者

3. .小房换大房者

4. .大房换小房者

5. 退休人员

6. 高龄老人

所以对于住宅的需求也显得多样化，其中包括：

1. 传统独立式住宅

2. 小型住宅

3. 可出租式住宅

4. 连体式别墅

5. 小型公寓

6. 高层公寓

7. 老年人居住中心

房屋喜好

房屋喜好的分析与住宅需求极其相近，根据6大类人群对住宅的不同需求，更类的房型都将被大量需求以满足不同的人群需要。

价钱建议

5%的租金回报以及5%的房屋空租率是一个标准。